안녕하세요 :)최근 3기 신도시 가운데 제가 관심 있게 보고 있는 곳 중 하나가 부천대장지구입니다.그중에서도 입지만 놓고 보면 상당히 눈에 들어오는 단지가 하나 있는데요.바로 부천대장 A2블록, ‘부천대장 하우스토리 디센트’입니다.총 548세대 규모로 전용 59㎡·74㎡·84㎡가 들어오고, 민간 건설사가 사업에 참여하는 민간참여 공공주택사업으로 추진되고 있습니다.제가 이 단지를 눈여겨보는 이유는 크게 세 가지입니다.첫 번째는 앞으로 부천대장의 핵심 철도역이 될 대장홍대선 대장역 예정지와 상당히 가깝다는 것, 두 번째는 일반적인 공공주택보다 평면이나 마감재, 층간소음, 주차계획 등에서 조금 더 상품성을 신경 쓴 민간참여 단지가 될 가능성이 있다는 것, 그리고 마지막은 59㎡뿐 아니라 74㎡와 84㎡까지 공급된다는 점입니다.특히 향후 대장역 주변 상권까지 완성된다면 A2는 단순한 역세권을 넘어 부천대장의 중심생활권 단지, 나아가 시세를 이끄는 단지 중 하나가 될 가능성이 있다고 보고 있습니다.오늘은 왜 그렇게 보는지 하나씩 살펴보겠습니다.부천대장 A2 기본 사업개요현재 공개된 사업개요를 보면 부천대장 A2는 총 548세대, 지하 2층~지상 15층으로 계획돼 있습니다. 주택형은 59A·59B·59C·74A·84A이며 용적률은 184.92%입니다.구분내용단지명부천대장 하우스토리 디센트위치부천대장 공공주택지구 A-2BL공급세대548세대주택형59A·59B·59C·74A·84A건축규모지하 2층~지상 15층대지면적27,418㎡용적률184.92%건폐율22.95%사업방식민간참여 공공주택사업주관 민간사업자남광토건 컨소시엄브랜드하우스토리 디센트현재 분양 홈페이지에서도 548세대를 공공분양으로 안내하고 있습니다. 먼저 확인해야 할 부분, 나눔형일까 일반 공공분양일까?​부천대장 A2를 예전부터 지켜보셨다면 이 부분이 조금 혼란스러울 수 있습니다.기존 사업계획에서는 A2가 뉴:홈 나눔형, 즉 이익공유형 공공분양주택으로 공급되는 방향이었습니다.나눔형은 일반 공공분양과 구조가 다릅니다. 상대적으로 낮은 가격으로 공급하는 대신 향후 집을 처분할 때 발생하는 이익의 일부를 공공과 공유하는 방식입니다.그런데 최근 분양 관련 자료에서는 별도의 ‘나눔형’ 표현보다 ‘공공분양’이라는 표현이 전면에 나오고 있습니다.그래서 개인적으로는 기존 계획에서 공급방식이 조정돼 일반적인 공공분양으로 나올 가능성도 이전보다 높아진 것 아닌가 보고 있습니다.다만 여기서 주의해야 합니다.현재 자료만 가지고“나눔형이 취소되고 일반 공공분양으로 확정됐다.”라고 말하기에는 아직 이릅니다.결국 모집공고에서 일반형인지, 이익공유형인지, 환매조건이 존재하는지, 시세차익을 공유하는 구조인지를 확인해야 정확합니다.개인적으로는 이번 모집공고에서 분양가보다 먼저 확인해보고 싶은 부분 중 하나가 바로 이 공급방식입니다.만약 일반 공공분양으로 나온다면?저는 이 부분이 A2의 장기적인 가치에 꽤 중요한 영향을 줄 수 있다고 생각합니다.A2를 단순히 저렴한 공공분양으로 보는 것이 아니라 대장역 역세권이라는 장기적인 입지 프리미엄을 보고 접근한다면 집값이 상승했을 때 시세차익을 공유해야 하는 나눔형보다 일반 공공분양 방식이 sites.google.com/view/yjvrcpsehla 훨씬 단순합니다.실제로 최근 고양창릉에서도 비슷한 사례를 볼 수 있었습니다.고양창릉 S3는 이익공유형, S4는 일반 공공분양으로 동시에 공급됐는데, 특별공급 경쟁률은 일반 공공분양인 S4가 67.8대 1, 이익공유형인 S3가 20.1대 1로 큰 차이를 보였습니다. 가격은 S3가 훨씬 저렴했음에도 일반 공공분양을 선호한 수요가 더 많았던 것입니다. 물론 입지나 세대구성 등 여러 변수가 있기 때문에 공급유형 하나만으로 설명할 수는 없습니다.그래도 수요자들이 초기 분양가격뿐 아니라 향후 자산가치와 처분 자유도 역시 중요하게 본다는 점은 확인할 수 있었던 사례라고 생각합니다.그래서 A2 역시 일반 공공분양으로 최종 확정된다면 개인적으로는 상당히 긍정적인 요소로 보고 있습니다.가장 중요한 건 결국 ‘대장역’제가 A2의 여러 장점 가운데 하나만 고르라고 한다면 역시 대장역과의 거리입니다.부천대장은 현재만 놓고 보면 철도교통이 좋은 지역이라고 하기는 어렵습니다.하지만 앞으로 대장홍대선이 들어오면 상황은 완전히 달라집니다.부천대장에서 서울 서부권을 거쳐 홍대입구 방면으로 이어지는 철도축이 생기는 것이고, 신도시 내부에서는 자연스럽게 대장역과 가까운 단지와 그렇지 않은 단지의 가치 차이가 생길 가능성이 높습니다.A2는 바로 이 대장역 예정지와 상당히 가까운 블록입니다.아파트 내부 시설이나 커뮤니티는 시간이 지나면 더 좋은 신축이 등장할 수 있습니다.하지만 역과 아파트 사이의 거리는 바뀌지 않습니다.그래서 저는 A2의 진짜 입지 프리미엄은 입주 초기보다 오히려 부천대장이 어느 정도 완성되는 5~10년 뒤에 더 확실하게 나타날 가능성이 있다고 생각합니다.역세권 + 중심상업지역이라는 조합역이 가깝다는 것은 단순히 지하철을 편하게 이용한다는 의미만 있는 것은 아닙니다.보통 신도시에서는 주요 철도역 주변으로 중심상업시설과 생활편의시설이 모이게 됩니다.결국 향후 대장역 주변에 상업시설과 음식점, 카페, 병원, 학원 등이 자리 잡게 된다면 A2는대장역 + 중심상업지역을 함께 이용할 수 있는 생활권이 될 가능성이 있습니다.이런 위치는 신도시에서 상당히 중요합니다.같은 부천대장 안에 있는 아파트라고 하더라도 역과 상업시설을 걸어서 이용하는 단지와 버스나 차량을 이용해야 하는 단지는 시간이 갈수록 평가가 달라질 수 있기 때문입니다.그래서 저는 A2를 단순한 ‘역세권 아파트’보다 향후 부천대장의 중심생활권 후보로 보는 편입니다.59㎡뿐 아니라 74㎡·84㎡까지 있다는 점이것도 상당히 중요한 부분입니다.A2는 59A·59B·59C뿐 아니라 74A와 84A가 함께 공급됩니다.3기 신도시 공공주택은 중소형 비중이 상당히 높은 편입니다.그런데 자녀가 있는 3~4인 가족이 10년 이상 장기간 실거주한다고 생각하면 결국 74㎡와 84㎡에 대한 수요가 생길 수밖에 없습니다.특히 저는 A2에서 장기적으로 84㎡의 가치를 관심 있게 보고 있습니다.향후 부천대장이 완성되고 나면 단순히‘부천대장 신축아파트’가 아니라‘대장역 가까운 전용 84㎡ 아파트’라는 식으로 평가될 가능성이 있기 때문입니다.역 가까운 84㎡ 공급량이 많지 않다면 이런 희소성은 시간이 지날수록 가격에 반영될 수 있습니다. https://sites.google.com/view/yjvrcpsehla 민간참여 공공분양, 상품성도 기대해볼 만합니다A2는 일반적인 공공주택과 조금 다른 민간참여 공공주택사업입니다.공공이 사업을 주도하면서도 민간사업자가 설계와 시공, 상품기획 등에 참여하는 방식입니다.그래서 개인적으로는 과거에 흔히 생각했던‘공공분양 =가격은 저렴하지만 상품성은 평범하다’라는 이미지와는 조금 다른 결과물이 나올 가능성이 있다고 봅니다.물론 민간참여라고 해서 무조건 민간 고급아파트 수준의 마감재가 들어간다고 말할 수는 없습니다.하지만 민간 건설사가 자신의 ‘하우스토리’ 브랜드를 걸고 공급하는 만큼 평면이나 내부 마감, 조경, 커뮤니티 등에서 어느 정도 경쟁력을 갖추려고 할 가능성은 있습니다.층간소음과 자재 품질도 모집공고에서 꼭 볼 부분개인적으로 견본주택이 공개되면 상당히 자세하게 보고 싶은 부분입니다.아파트의 진짜 상품성은 외관보다 실제로 거주하면서 느끼게 되는창호,바닥재,주방가구,욕실자재,수납공간,단열성능,결로·누수 방지,층간소음 성능등에서 결정되는 경우가 많습니다.특히 최근 공공주택에서도 층간소음과 주거성능 기준이 계속 강화되고 있기 때문에 A2가 바닥충격음 차단성능을 어느 정도까지 확보했는지를 확인할 필요가 있습니다.민간참여 방식인 만큼 일반적인 과거 공공분양보다 이런 부분에서 조금 더 신경 쓴 결과물이 나오길 기대하고 있습니다.다만 현재 단계에서 특정 충격음 등급이나 특정 마감재가 적용된다고 확정해서 말할 수는 없기 때문에 이 부분은 모집공고와 주택성능등급표가 공개된 뒤 다시 확인해야 합니다.용적률 184.92%, 최고 15층A2의 용적률은 184.92%입니다.요즘 수도권 신축아파트 가운데 용적률 200% 중후반에서 300%에 가까운 단지도 많은 것을 감안하면 상대적으로 낮은 편입니다.최고층 역시 15층입니다.화려한 30~40층 초고층 아파트와는 완전히 다른 형태겠지만, 개인적으로는 오히려 가족 단위 실거주에서는 장점이 될 가능성도 있다고 봅니다.최종 동배치가 잘 나온다는 전제라면 180%대 용적률 + 최고 15층 조합은 동간거리와 조경공간 측면에서 생각보다 여유로운 느낌을 만들 수 있기 때문입니다.그리고 가장 궁금한 분양가아마 A2를 기다리고 있는 분들에게 결국 가장 중요한 내용일 것 같습니다.“그래서 얼마에 나올까?”개인적으로는 최근 본청약을 진행한 고양창릉 S4보다 어느 정도 저렴하게 나올 가능성이 높다고 보고 있습니다.고양창릉 S4 일반 공공분양의 실제 본청약 가격을 보면 전용 84㎡가 타입별로 약 8억6천만원대에 책정됐습니다.발코니 확장비까지 더하면 일부 타입은 사실상 8억7천만원 안팎까지 올라갑니다. 그러면 부천대장 A2는 어떨까요?저는 84㎡ 기준 7억 후반~8억3천만원 정도를 예상현재 제가 보는 예상범위는 대략전용 84㎡ 기준 7억 후반~8억3천만원 정도입니다.물론 아직 공식 분양가격이 나온 것이 아니기 때문에 어디까지나 제 개인적인 예상입니다.창릉 S4 84㎡가 약 8억6천만원대였다는 점을 기준으로 보면 부천대장은 약 3천만원에서 많게는 7~8천만원 정도 낮은 가격도 가능하지 않을까 보고 있습니다.가장 현실적으로 가운데 값을 잡는다면 개인적으로는 8억 초반 전후를 우선 예상하고 있습니다.왜 창릉보다 https://sites.google.com/view/yjvrcpsehla 조금 저렴할 것으로 보는가?가장 큰 이유 가운데 하나가 광역교통개선에 투입되는 비용구조입니다.3기 신도시에서는 광역교통망 구축비용의 상당 부분이 사업비에 포함되고, 결과적으로 토지비 등을 거쳐 분양가격에도 영향을 줄 수 있습니다.고양창릉의 경우 고양은평선과 GTX-A 창릉역 신설 등 상당한 규모의 광역교통사업이 포함돼 있습니다.공식 광역교통개선대책 기준으로도 창릉에는 도시철도 등을 포함한 여러 사업에 약 2조2천억원이 투입되는 계획이 수립돼 있습니다. 참고로 3기 신도시 전체의 광역교통 개선 관련 부담규모도 상당합니다. 관련 자료에서는 5개 3기 신도시의 광역교통 개선부담금이 약 9조7,815억원 규모이며, 이러한 비용은 사업시행자가 부담하더라도 토지 및 주택공급가격에 일정 부분 반영될 수 있는 구조라고 설명합니다. 다만 ‘창릉이 3기 신도시 가운데 세대당 교통분담금이 정확히 가장 높다’고 현재 제가 확인한 자료만으로 단정하기는 어렵습니다.그래서 저는 블로그에서는 조금 보수적으로,“창릉은 GTX-A 창릉역과 고양은평선 등 대규모 광역교통대책 비용이 반영돼 교통 관련 부담이 큰 신도시 중 하나”정도로 표현하는 것이 더 정확하다고 봅니다.부천대장은 교통비용 부담이 상대적으로 낮을 가능성부천대장 역시 당연히 공짜로 교통망이 만들어지는 것은 아닙니다.대장홍대선을 비롯해 오정로·소사로·고강IC 등 여러 광역교통 개선사업이 예정돼 있습니다. LH 역시 부천대장과 인천계양을 연결하는 광역도로 사업들을 단계적으로 추진하고 있습니다. 다만 현재 알려진 사업비 구조 등을 놓고 보면 부천대장의 주택에 배분되는 교통 관련 부담은 창릉보다는 다소 낮을 가능성이 있다고 보고 있습니다.실제 부담 차이가 세대당 얼마인지 아직 공식적으로 확인할 단계는 아니지만 시장에서 거론되는 수준으로는 창릉보다 수천만원 정도 낮게 형성될 가능성을 생각해볼 수 있습니다.결국 이 차이가 토지비와 건축비 등 다른 조건과 함께 반영된다면 A2의 분양가격 역시 창릉 S4보다 낮게 나올 여지가 있습니다.그렇다면 타입별 가격은?84㎡가 7억 후반~8억3천만원 수준이라고 가정하면 다른 타입 역시 어느 정도 범위를 생각해볼 수 있습니다.정확한 타입별 면적비와 가산비를 적용해야 하기 때문에 단순 비례는 어렵지만, 개인적으로 모집공고 전 예상치를 잡는다면 대략59㎡는 5억 후반~6억 초반, 74㎡는 6억 후반~7억 중반, 84㎡는 7억 후반~8억3천만원 전후정도를 우선 생각해보고 있습니다.다만 이것은 어디까지나 분양가 추정치입니다.A2가 최종적으로 일반 공공분양인지 나눔형인지에 따라서도 분양가 구조 자체가 완전히 달라질 수 있습니다.특히 나눔형으로 나온다면 일반형보다 최초 분양가격이 상당히 낮아질 수 있기 때문에 현재 예상가격과 직접 비교하기 어렵습니다.그래서 공급유형 확정 → 최종 분양가 확인 순서로 봐야 합니다.만약 일반 공공분양 84㎡가 8억원 전후라면?개인적으로는 상당히 흥미로울 것 같습니다.최근 창릉 S4의 84㎡가 8억6천만원대에 공급됐다는 것을 생각하면 A2가 일반 공공분양으로 나오면서 7억 후반~8억 초반 정도에 형성된다면 가격 자체만으로도 관심을 받을 가능성이 높습니다. 물론 현재 관련 링크 두 신도시의 가치를 단순히 분양가격만으로 비교해서는 안 됩니다.창릉은 GTX-A 창릉역이라는 매우 강한 교통호재가 있고 서울 은평·마포와 가까운 입지적 장점도 있습니다.반면 부천대장 A2는 대장홍대선 대장역을 바로 생활권으로 이용하는 역세권 프리미엄이 강점입니다.그래서 저는 부천대장이 창릉보다 싸게 나온다고 해서 단순히 입지가 떨어져서 싸다고 생각하기보다는 토지비와 광역교통비용 등 사업비 구조의 차이도 함께 볼 필요가 있다고 생각합니다.장기적으로 시세 리딩 단지가 될 수 있을까?개인적으로는 충분히 후보가 될 수 있다고 봅니다.물론 아직 부천대장에는 앞으로 많은 아파트가 들어오기 때문에 지금부터 A2를 무조건 ‘대장아파트’라고 부르는 것은 이릅니다.더 좋은 브랜드나 더 큰 단지, 더 좋은 학교 접근성을 가진 아파트가 등장할 수도 있습니다.하지만 A2가 가진 조건을 다시 놓고 보면 꽤 좋습니다.대장역 역세권이라는 변하지 않는 입지, 59·74·84㎡의 다양한 평형구성, 민간참여 방식의 상품성, 180%대 용적률, 지하주차장 중심 단지계획, 그리고 향후 중심상업지역 접근성.특히 여기서 가장 강력한 것은 역시‘대장역 가까운 84㎡’라고 생각합니다.신도시가 완성될수록 이런 단순하면서도 명확한 장점이 가격에 반영되는 경우가 많기 때문입니다.입주 직후보다 5~10년 뒤가 더 기대됩니다A2는 입주하는 순간부터 모든 생활환경이 완성된 아파트는 아닐 가능성이 높습니다.3기 신도시 특성상 입주 초기에는 주변 공사가 계속될 수 있고, 상권과 학교, 철도 역시 순차적으로 완성될 수밖에 없습니다.그래서 저는 부천대장 A2를 볼 때 입주 직후의 모습보다 5~10년 뒤의 모습을 더 중요하게 보고 있습니다.시간이 지나면서 대장홍대선이 개통되고, 대장역 주변 중심상권이 자리 잡고, 학교와 공원·수변공간이 완성되고, 주변 업무시설과 산업시설까지 활성화된다면 부천대장 안에서도 단지별 선호도 차이가 점점 나타날 가능성이 높습니다.그리고 그 과정에서 대장역과 가까운 A2의 입지적 가치가 상대적으로 더 부각될 가능성이 높다고 생각합니다.여기에 한 가지 더 상상해볼 수 있는 시나리오가 있습니다.바로 서부권광역급행철도와 GTX-D입니다.서부권광역급행철도는 김포 장기에서 부천종합운동장까지 연결되는 노선으로 추진되고 있는데, 향후 A2의 실거주의무가 해제될 무렵 실제 개통까지 이루어진다면 한정거장 후에 GTX-B노선을 환승할 수 있는 부분과 더불어 부천 서부권의 광역교통 환경은 지금과 상당히 달라질 수 있습니다.그리고 그 이후 GTX-D까지 노선이 최종 확정되고 실제 착공 단계에 들어간다는 가정을 해보면 이야기는 더 재미있어집니다.계획대로라면 대장역은 단순히 대장홍대선 하나를 이용하는 역을 넘어, 인천·김포 등 서부권과 서울 강남권, 더 나아가 3기 신도시인 하남교산 방향을 이어주는 광역교통의 허브 역할을 할 가능성이 생깁니다.그렇게만 된다면 개인적으로는 지금 시점에서 A2의 장기 시세를 숫자로 단정하기가 상당히 어려울 것 같습니다.단순한 ‘부천의 신축아파트’가 아니라대장역 역세권 + 대장홍대선 + 서부권광역급행철도 + GTX-D라는 광역교통망이 겹치는 단지가 될 수 있기 때문입니다.특히 창릉 누수 광역급행철도의 가치는 단순히 이동시간 몇 분을 줄이는 데 있는 것이 아니라, 그동안 거리가 멀게 느껴졌던 지역들을 하나의 생활권으로 묶어준다는 데 있습니다.만약 대장역에서 서울 강남권과 하남교산 방향까지 빠르게 연결되는 그림이 실제로 완성된다면 부천대장 자체의 입지평가가 지금과는 완전히 달라질 수도 있다고 생각합니다.그 경우 A2처럼 대장역과 가까운 84㎡ 아파트는 부천대장 내에서도 상당히 희소한 포지션을 갖게 될 가능성이 있습니다.다만 여기서는 반드시 현실적으로 볼 부분도 있습니다.개인적으로 GTX-D는 최종 노선 확정과 사업추진이 구체화되기 전까지는 사실상 ‘없는 노선’이라고 생각하고 접근하는 것이 맞다고 봅니다.GTX-D로 거론되는 구간 가운데는 기존 철도 또는 다른 광역철도 계획과 중복되는 부분도 적지 않고, 광역급행철도 사업 특성상 노선 조정이나 사업성 검토, 단계적 추진 등의 변수가 상당히 많기 때문입니다.그래서 현재 A2의 가치를 평가할 때는 대장홍대선과 실제 확정·추진 중인 교통망을 중심으로 판단하고, GTX-D는 실현될 경우 추가적으로 얻는 큰 보너스 정도로 생각하는 것이 가장 보수적이라고 봅니다.그럼에도 불구하고 향후대장홍대선 개통 → 서부권광역급행철도 완성 → GTX-D 확정 및 착공이라는 시나리오까지 현실화된다면 대장역의 위상은 지금 우리가 생각하는 것보다 훨씬 높아질 수 있습니다.그래서 저는 A2를 입주 당시의 모습만 보고 평가하기보다는 부천대장이 완성되고 광역교통망이 하나씩 갖춰지는 2030년대 중후반의 모습을 상상하면서 볼 필요가 있는 단지라고 생각합니다.개인적으로 보는 부천대장 A2현재까지 나온 자료를 종합하면 저는 상당히 관심 있게 보고 있는 단지입니다.공공주택의 가격적인 장점에 민간참여 방식의 상품성을 어느 정도 기대할 수 있고, 무엇보다 향후 부천대장의 핵심역인 대장역을 가까이 이용할 수 있다는 점이 강합니다.여기에 84㎡까지 공급되고 용적률도 180%대로 낮은 편입니다.그리고 마지막으로 분양가격까지 제가 예상하는 것처럼 84㎡ 기준 7억 후반~8억3천만원 수준에서 결정된다면 최근 8억6천만원대였던 창릉 S4와 비교해서도 가격적인 메리트가 생길 수 있습니다.특히 기존 계획과 달리 나눔형이 아닌 일반 공공분양으로 최종 확정된다면, 개인적으로는 장기적인 자산가치 측면에서 상당히 큰 플러스 요소가 하나 더 추가된다고 봅니다.제가 한 문장으로 정리한다면 이렇습니다.“부천대장에서 앞으로 어느 아파트가 가격의 기준점 역할을 할까 생각해본다면, 대장역 가까이에 들어서는 A2 하우스토리 디센트는 시작부터 가장 유력한 후보 가운데 하나라고 생각한다.”다만 아직 가장 중요한 두 가지가 남아 있습니다.최종 공급방식과 최종 분양가.모집공고가 나오면 그때는 실제 가격을 기준으로 창릉 S4와 비교해서 59·74·84㎡ 타입별 분양가, 평당가, 대출 필요금액, 예상 안전마진, 10년 후 가치까지 다시 한번 자세히 분석해보겠습니다.​​※ 분양가 관련 내용은 현재 공개된 고양창릉 S4 본청약 가격과 부천대장의 사업여건을 비교한 개인적인 추정입니다. 실제 부천대장 A2의 공급방식 및 분양가는 향후 입주자모집공고가 최종 기준입니다.